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Wohnimmobilien in Berlin verkaufen

Berlin gehört zurzeit zu den weltweit angesagtesten Städten. Die deutsche Hauptstadt ist eines der bedeutendsten Zentren von Kultur und Wissenschaft. Ihre Clubszene ist legendär und bekannt von Los Angeles bis Tokio. Berlin ist aber auch die bevölkerungsreichste Großstadt Deutschlands. Und sogar die zweitgrößte innerhalb der Europäischen Union. Menschen aus insgesamt 186 Staaten wohnen gern in dieser Stadt - jeden Tag kommen weitere hinzu. Sie alle bringen spannende kulturelle Einflüsse mit und fördern die weitere Entwicklung der wachsenden Metropole. Auch im Umland geht es voran. An der Grenze zum Bundesland Brandenburg entstehen neue Gewerbebetriebe und Wohnsiedlungen.

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Die Wirtschaft boomt in Berlin

Die deutsche Hauptstadt ist inzwischen ein europaweit bekannter Hot-Spot für Firmengründungen. Zahllose Start-ups schießen Monat für Monat aus dem Boden. Die Arbeitslosenzahlen sinken seit Jahren, die Kaufkraft steigt. Das zieht weitere Menschen in die Stadt. Viele von ihnen sind junge Erwachsene. Der Senat geht davon aus, dass die Stadt schon bald 3,75 Millionen Einwohner zählen wird. Diese positive Entwicklung hat Folgen für den Immobilienmarkt, denn immer mehr Menschen möchten gern eine Wohnung oder ein Haus in einem der zwölf Bezirke Berlins kaufen. Sei es nun im Regierungsviertel Mitte, in den Szene-Kiezen Friedrichshain und Kreuzberg oder im alternativen Prenzlauer Berg; die Zahl der Wohnungs- und Hausverkäufe steigt kontinuierlich. Auch Objekte am Stadtrand in Köpenick oder Spandau sind heute sehr begehrt. Das ist eine vielversprechende Ausgangslage, wenn Sie Wohnimmobilien in Berlin verkaufen möchten.

Der Markt ist günstig, um Wohnimmobilien in Berlin zu verkaufen

Die Preise für Wohneigentum sind deutlich gestiegen in den vergangenen Jahren. Einer aktuellen Studie zufolge ist der Kaufpreis für Eigentumswohnungen durchschnittlich 129 Prozent höher als er vor zehn Jahren war. Das liegt einerseits daran, dass immer mehr Menschen in die deutsche Hauptstadt ziehen möchten. Aber auch daran, dass insgesamt deutlich weniger neue Objekte gebaut werden als man angesichts der großen Nachfrage erwarten könnte. Denn das Wachstum ist einfach so rasant, dass die Bauherren gar nicht hinterherkommen.

Die Preise für Wohnimmobilien steigen in Berlin

Hinzu kommen viele neue Investoren, die Wohnimmobilien aufgrund der erwarteten Rendite kaufen. Die kommen heute nicht mehr nur aus der unmittelbaren Region oder aus Deutschland, sondern aus der ganzen Welt. Am Markt zirkuliert sehr viel Geld. Vor allem seit der Finanzkrise fehlen den internationalen Anlegern die Gewinne versprechenden Alternativen. Deshalb investieren sie lieber in Häuser und Grundstücke als in Aktien oder Wertanleihen. So wird der Wohnraum insgesamt immer gefragter in der Stadt. Die Folge: Die Mieten steigen seit Jahren. Das wiederum bewegt viele Mieter, ihre eigenen vier Wände zu kaufen, um für die Zukunft abgesichert zu sein und langfristig zu sparen. Also drängen auch sie als Käufer auf den Markt. Das Angebot wird dadurch weiter begrenzt und trifft auf eine kontinuierlich steigende Nachfrage. All diese Faktoren lassen die Preise weiter steigen.

Eine sehr günstige Zeit für Immobilienverkäufer in Berlin

Das alles bedeutet unter dem Strich für Sie als Eigentümer einer Immobilie in Berlin: Die Preise sind allgemein hoch, sodass ein Verkauf in beinahe jedem Fall lohnt. Zurzeit ist es einfach sehr lukrativ, ein Haus, ein Grundstück oder eine Wohnung anzubieten. Und das ist natürlich positiv für alle, die jetzt eine Immobilie in Berlin verkaufen wollen. Dennoch muss ein Verkäufer einige wichtige Punkte beachten. Die möglichen Hürden sollte man kennen, sonst hat man mit erheblichen Nachteilen zu kämpfen. Wer nicht aufpasst, erhält unter Umständen am Ende ein schlechtes Ergebnis.

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Diese Unterlagen sind wichtig beim Immobilienverkauf in Berlin

Vor einem Verkauf muss der Verkäufer alle Unterlagen zusammenstellen, die für einen potenziellen Käufer interessant sein könnten. Und außerdem natürlich die Dokumente, die aus rechtlicher Sicht notwendig sind. Dazu gehören etwa Grundrisse, der aktuelle Grundbuchauszug, eine Liste jüngster Modernisierungsmaßnahmen und nicht zuletzt der gültige Energieausweis. Letzterer muss vorhanden sein, sonst drohen empfindliche Strafen. Für diese Unterlagen fallen jeweils Kosten an, die berücksichtigt werden müssen.

Worauf muss ich beim Immobilienverkauf in Berlin achten?

Wenn Sie eine Wohnimmobilie in Berlin verkaufen möchten, sollten Sie ganz genau auf die Details achten. Der erste Besichtigungstermin mit einem Interessenten will gut vorbereitet sein. Reparieren Sie zum Beispiel defekte Lampen und Türen. Das mag banal klingen, aber ein guter Gesamteindruck hat unmittelbare Auswirkungen auf den Kaufpreis. Sie müssen bei solchen Reparieren allerdings die Kosten im Auge behalten. Investieren Sie ein vorab festgelegtes Budget in Kleinreparaturen. Im besten Fall können sie das drei- oder vierfache beim Verkauf wieder herausholen. Streichen Sie auch die Innenräume in einer möglichst neutralen Farbe. Sorgen Sie für angenehme Lichtverhältnisse zum Zeitpunkt der Besichtigung. Räumen Sie auf, denn persönliche Gegenstände und alter Hausrat hinterlassen einen schlechten Eindruck beim potenziellen Käufer. Wenn Sie einen Makler beauftragen, können Sie sich im Hintergrund halten. Ein Makler berät sie auch zu anderen Themen und findet zum Beispiel einen Gutachter für die Wertermittlung.

Was ist meine Immobilie in Berlin überhaupt wert?

Beim Verkauf von Immobilien in Berlin und anderswo ist der Marktwert ein entscheidende Größe. Der wird auch als Verkehrswert bezeichnet. Das ist derjenige Preis, der am Markt mit ziemlicher Sicherheit zu erzielen wäre. Der Markt- oder Verkehrswert soll die Marktverhältnisse am Stichtag möglichst genau wiedergeben. Wer den Wert einer Immobilie exakt wissen möchte, sollte sich grundsätzlich an einen qualifizierten und unabhängigen Gutachter wenden. Es gibt drei gesetzlich zugelassene Verfahren zur Berechnung des Wertes: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Für Eigenheime ideal: das Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert anhand gezahlter Kaufpreise in der Umgegend ermittelt. Der Vorteil dieses Verfahrens: Es berücksichtigt die wirkliche Marktlage. Der Gutachter zieht ähnliche Objekte in der Region heran, beachtet aber auch Aspekte wie die Infrastruktur oder den Zustand der Immobilie. Entscheidend sind also zum Beispiel das Baujahr des Objekts, die gesamte Grundstücksgröße, Außenanlagen, die Lage, aber auch andere Faktoren wie etwa Einkommens- und Altersverteilung in der Nachbarschaft. Das Vergleichswertverfahren bietet sich zum Beispiel bei Ein- und Zweifamilienhäusern oder Reihenhäusern an.

Für Mietobjekte: das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren hingegen kommt zur Anwendung, wenn es dem Verkäufer vorrangig um die Rendite geht. Das kann zum Beispiel beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien der Fall sein. Maßgebend sind hier vor allem zwei Komponenten: einerseits der Bodenwert und andererseits der Wert der Anlagen. Die zu erwartende Jahresnettokaltmiete fließt in die Berechnung mit ein. Der Wert des Gebäudes wird bei diesem Ansatz auf Grundlage des möglichen Nettoertrages festgesetzt. Dieser Nettoertrag entspricht der Jahresmiete, die erzielt werden könnte, abzüglich der Bewirtschaftungskosten etwa für Verwaltung oder Instandhaltung.

In Ausnahmefällen: das Sachwertverfahren

Bei manchen Objekten gibt es aber keine vergleichbaren Grundstücke in der Nähe. Und womöglich können auch die ortsüblichen Mieten nicht so einfach ermittelt werden. In einem solchen Fall greift das Sachwertverfahren. Hier ermittelt der Gutachter den Wert des Bodens sowie den Wert der Anlagen getrennt voneinander. Die Baukosten des Gebäudes werden neu kalkuliert, wobei die wirtschaftliche und technische Wertminderung beachtet werden muss. Die Experten ermitteln also letzten Endes, wie viel ein Neubau kosten würde und wie gut alle vorhandenen Anlagen aktuell in Schuss sind.

Lohnt es sich, einen Makler zu beauftragen?

Der Berliner Immobilienmarkt hat sich zwar rasant entwickelt. Doch das heißt nicht unbedingt, dass Sie auch alle Vorteile nutzen, wenn Sie jetzt Ihre Wohnimmobilie in Berlin verkaufen. Denn es kann schwierig sein, den Überblick zu behalten. Sie müssen alle relevanten Informationen zur Verfügung haben, dann können Sie die richtigen Entscheidungen treffen. Zahlreiche Faktoren haben einen unmittelbaren Einfluss auf den Wert der Immobilie, zum Beispiel der Energieausweis oder das Wegenutzungsrecht. Ein professioneller Makler kennt sich am Markt aus und hat die unterschiedlichen Faktoren genau im Blick. So kann er im Austausch mit dem Eigentümer den realistischen Wert der Immobilie ermitteln und geeignete Käufer finden. Das bedeutet in der Praxis, dass Sie als Verkäufer wertvolle Zeit sparen. Die können Sie mit anderen Aktivitäten verbringen, während die Profis in Ihrem Interesse arbeiten. Der Vorteil: Ein professioneller Immobilienmakler erledigt von der Wertermittlung bis hin zum Notartermin alle Services für Sie.

Jeder Immobilienverkauf ist anders

Für einen Verkauf gibt es sehr unterschiedliche Gründe. Das kann zum Beispiel eine Veränderung im familiären Umfeld sein oder ein Schicksalsschlag. Und natürlich auch geschäftliche Erwägungen. Jeder Beweggrund ist einzigartig, deshalb unterscheidet sich auch jeder Verkauf von anderen. Ein kompetenter Makler weiß, dass jede Immobilie etwas ganz Besonderes ist. Er versteht die individuelle Situation des Kunden. Dabei ist es unerheblich, ob es sich um eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück handelt. Hinter jedem Immobiliengeschäft steht eine Geschichte. Ein Makler muss sich genau mit den Hintergründen auseinandersetzen. Nur dann kann er ein Geschäft in die Wege leiten, bei dem am Ende wirklich alle Parteien zufrieden sind. Bei einem Wohnimmobilien-Verkauf in Berlin übernimmt üblicherweise der Käufe die Maklerkosten. Das ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich.

Für den Verkauf einer Wohnimmobilie in Berlin brauchen Sie einen Notar

Der Verkauf einer Immobilie ist nur mit Notar rechtsgültig. Dieser übernimmt formal die Rolle des neutralen Vermittlers zwischen Verkäufer und Käufer. Der Immobilienkaufvertrag wird von ihm erstellt. Und der Notar ist bei der Unterzeichnung dieses Vertrages durch Käufer und Verkäufer dabei. Außerdem besorgt er wichtige Dokumente und beantragt die Umschreibung im Grundbuch. Die Kosten für den Notar übernimmt in der Regel der Immobilienkäufer. Die genaue Höhe ist gesetzlich geregelt. Sie ist grundsätzlich unabhängig vom Aufwand, den der Notar tatsächlich betreibt. Generell fallen zwischen ein und eineinhalb Prozent des Kaufpreises an.

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